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房地产行业2018年中期策略三大预期纠偏小周期中有大机会

2018-10-11 21:24:13

2018年上半年回顾:先扬后抑板块估值下移

2018年地产板块整体先扬后抑,年初大幅拉升,随后又快速回落,估值不断下移,已经降到12倍左右的历史低位水平,龙头地产股处于严重被低估状态。2018年房地产市场进入到一个“混沌”状态,市场对于政策是松是紧,销量何时见底,融资收紧影响几何,龙头集中度空间还有多少产生了不少的分歧。我们的下半年房地产投资策略就从这几个分歧中纠偏,重新结构新的投资框架。

纠偏一:不是需求端的松紧,而是供给端的改善

上半年市场对于需求端调控政策是松是紧争议颇大。我们认为需求端的大幅宽松暂难期待。由于低库存下存在价格上行风险,将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松,比如加大土地供应量和放松预售证监管。我们可以看到,2018年1-5月100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积为2.30亿平方米,同比增长35.40%。尤其在二、三线城市,土地供应量明显增加,但土地溢价率保持低位。此外,如合肥、武汉等城市预售证审批条件上进行了微调。

纠偏二:一、二线见底回升,三、四线保持韧性

在2017年底前瞻2018年地产市场时很多投资者做出了一、二线销售保持韧性,三、四线销量销售大幅回落的判断,这主要是出于棚改货币化安置走弱的担忧。我们认为,今年以来一线城市由于调控保持高压,销量走弱,但已经基本见底。二线城市销售出现见底回升的迹象。受益于棚改政策落实,PSL投放超预期,三、四线城市依然保持韧性,对于2018年商品房销售不悲观。

纠偏三:从融资到土地再到销售,龙头房企集中度继续提升

近几年行业集中度提升的主逻辑已经获得认同,但经历了2017年的快速提升后,大家对未来还有多少提升空间抱有疑虑。我们统计发现,2018年一季度,TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%,较2017年分别高出10.75%、19.16%和20.81%,远超市场预期。我们认为,融资收紧大环境下,融资集中度将助推土地集中度,进而带来销售集中度提升。通过国际比较可以发现,行业龙头集中度提升仍有空间,龙头房企仍将显著受益。

投资机会以及标的推荐

2018年下半年我们给予房地产行业增持评级。建议投资者关注三个方向,一是龙头房企的估值修复,相关标的为保利地产和新城控股。二是区域性的主题机会,雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展;粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A和招商蛇口。三是长租公寓主题,相关标的为世联行和光大嘉宝。

风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。

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